BAUX COMMERCIAUX : PRECISIONS SUR L’INDEMNITE D’EVICTION EN CAS DE REINSTALLATION DU PRENEUR AVANT LA FIXATION DE LADITE INDEMNITE
A l’exception des rares cas où il dispose d’un juste motif, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit payer au preneur une indemnité d’éviction.
Son montant doit correspondre « au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et comprendre « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession » ainsi que « les frais normaux de déménagement et de réinstallation », outre les « frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur », sauf pour le bailleur à démontrer que le préjudice est moindre (article L. 145-14 du Code de commerce).
Dans un arrêt du 13 octobre 2021 publié au bulletin (Cass. Civ. 3ème, 13 octobre 2021, n° 20-19.340), la Cour de cassation apporte des précisions sur le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas où le preneur s’est réinstallé dans un nouveau local avant la fixation de l’indemnité.
Les faits sont simples et plutôt courants : le preneur se réinstalle dans un nouveau local avant la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction.
Suivant l’argumentation du bailleur, la Cour d’appel considère que la valeur du droit au bail prise en compte pour la fixation de l’indemnité d’éviction est nulle, au motif que le montant des loyers du local dans lequel il s’est réinstallé, d’une surface équivalente à l’ancien local, qui lui permet d’exercer la même activité, est inférieur au montant des loyers du local dont il avait été évincé et qu’il n’a pas eu à régler de droit d’entrée (PARIS, 27 mai 2020, RG 16/24272).
Considérant que ce n’est pas parce qu’il a transféré son fonds de commerce qu’il doit être privé de l’indemnité d’éviction, que le droit au bail est un élément d’actif qu’il ne peut plus céder en raison du congé avec refus de renouvellement et qu’il a perdu la possibilité de vendre son fonds de commerce et de céder son droit au bail, le preneur se pourvoit en cassation.
La Haute Cour casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il a dit que la valeur du droit au bail est nulle.
Pour ce faire, elle rappelle, au visa de l’article L. 145-14 du Code de commerce, que « l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé », lequel est un « élément du fonds de commerce ».
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